【新聞】物業(yè)行業(yè)深度研究報告：景氣度延續(xù) 高質(zhì)量成長
20 年板塊營收、業(yè)績增速有所放緩，但疫情之下仍保持較高增速2020 年物業(yè)管理板塊營收同比+35.7%，較19 年-13.8pct。其中，一線物管公司營收同比+31.4%，較19 年-25.1pct（剔除招商積余、彩生活后為下降5.8pct）；二線物管公司營收同比+38.8%，較19 年-5.8pct。2020 年，物業(yè)管理板塊整體歸母凈利潤同比+48.8%，較19 年-16.9pct，整體仍保持高增速。其中，一線物管公司歸母凈利潤同比+33.0%，較19 年-17.7pct（剔除招商積余、彩生活后為增長1.3pct）；二線物管公司歸母凈利潤同比+59.9%，較19 年-16.3pct。20 年主流物業(yè)管理公司營收、凈利潤同比增速有所下降，主要源于：1）16-19 年行業(yè)銷售增速持續(xù)收窄的自然傳導(dǎo)；2）疫情導(dǎo)致商務(wù)談判延后，物業(yè)公司項目拓展或有所放緩；3）上半年疫情期間采購物資、加班費用等產(chǎn)生了額外費用；4）部分增值服務(wù)業(yè)務(wù)受限，但其需求并不會消失、只是延后。
20 年毛利率略降、凈利率略升，源于疫情下政府補助、社保減免等影響2020 年物業(yè)管理板塊整體毛利率為27.3%，較19 年-0.3pct。其中，一線物管公司毛利率為23.8%，較19 年-1.9pct；二線物管公司毛利率為29.8%，較19年+0.9pct。其中，碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)毛利率分別為34.0%、31.4%、30.7%，分別較19 年+2.3、+1.8、+1.1pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年疫情期間社保減免以及較多高毛利項目轉(zhuǎn)在管影響。2020 年物業(yè)管理板塊整體凈利率為13.5%，較19 年+0.9pct。其中，一線物管公司凈利率為11.4%，較19 年-0.4pct；二線物管公司凈利率為15.0%，較19 年+1.7pct。
其中，中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)凈利率分別為10.7%、8.4%、7.0%，分別較19 年+0.8、+0.2、+1.5pct。主流物管公司凈利率提升主要源于上半年疫情期政府補助、社保減免等影響。
20 年基礎(chǔ)/非業(yè)主/業(yè)主增值分別占比61%/20%/14%、同比44%/26%/56%業(yè)務(wù)占比來看，20 年12 家主流物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、其他服務(wù)營收分別占比61.3%、20.3%、14.4%、3.9%，分別較19 年+0.6、-2.1、+0.9、+0.6pct。其中，永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)等業(yè)主增值服務(wù)收入占比較高，分別占比25.3%、22.8%、21.8%、21.5%。從業(yè)務(wù)增速來看，20 年12 家主流物業(yè)公司基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)分別同比+43.5%、+26.0%、+55.9%。其中，業(yè)主增值服務(wù)中，時代鄰里、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、保利物業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入同比增速較高，分別同比+135%、+119%、+117%、+100%、+64%、+52%。疫情之下，非業(yè)主增值服務(wù)增速相對較低，基礎(chǔ)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)仍保持較高增速。
20 年合約面積同比+24%，在管面積+32%，合同/在管面積1.6 倍合約面積來看，20 年末，主流11 家物管企業(yè)合計簽約面積38.0 億方，同比+24.3%；在管面積來看，20 年末，主流12 家物管企業(yè)合計在管面積24.1 億方，同比+32.4%；合同/在管面積倍數(shù)來看，20 年末，主流11 家物管企業(yè)合同/在管面積倍數(shù)1.6 倍，其中，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)合同/在管面積倍數(shù)分別為2.2 倍、2.1 倍、2.0 倍、1.8 倍，較高合同/在管面積倍數(shù)助力物業(yè)公司后續(xù)營收、業(yè)績持續(xù)釋放。從人均管理面積來看，20 年末，主流13 家物管企業(yè)人均管理面積6,592 平米，同比+8.2%。其中，永生生活服務(wù)、保利物業(yè)、時代鄰里、新城悅服務(wù)人均管理面積較高。