武漢擬出臺“物業(yè)退出”新政
武漢房管局官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于征求《武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理指導(dǎo)意見（征求意見稿）》意見的公告。
據(jù)公告內(nèi)容顯示：《武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理指導(dǎo)意見》（武房規(guī)〔2016〕2號）有效期已滿。
根據(jù)實施情況，經(jīng)研究，我局修訂起草了《武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，現(xiàn)予以公開征求意見，征求意見時間為10天（2021年6月17日-2021年6月26日）
武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)
管理指導(dǎo)意見
（征求意見稿）
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)承接、退管銜接工作，保障物業(yè)服務(wù)活動依法有序進行，根據(jù)《民法典》及國家、省市物業(yè)管理條例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本指導(dǎo)意見。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同（含前期）期滿未續(xù)約,或者當(dāng)事人依法、依約提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理的，適用本指導(dǎo)意見。
第三條 退出住宅小區(qū)應(yīng)本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)服務(wù)正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡原則進行。
第四條 市房屋主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理的政策制定、工作指導(dǎo)。
市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心負責(zé)具體日常指導(dǎo)工作。區(qū)房屋主管部門負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和日常管理。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)，應(yīng)依法接受所在地街道辦事處、社區(qū)居委會和相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定、本意見規(guī)定的退出程序，認真依法做好物業(yè)服務(wù)交接工作，保持住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性。
第七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從保持住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證業(yè)主的正常生活秩序。
選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將有關(guān)情況及時向所在地街道辦事處、社區(qū)居委會報告，聽取相關(guān)意見，在街道辦事處、社區(qū)居委會的監(jiān)督、指導(dǎo)下，按規(guī)定召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主共同決定。
業(yè)主共同表決應(yīng)同時滿足以下條件：
（一）應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
（二）應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)退出住宅小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決，階段工作未完成等為由拒絕退出：
（一）前期物業(yè)服務(wù)期間，開發(fā)建設(shè)單位按照約定的解除合同條件要求提前解約，選聘新的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同生效，合同在區(qū)房屋主管部門備案的；
（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿或未明確具體期限，業(yè)主大會依法、依約作出決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，且合同在區(qū)房屋主管部門備案的；
（三）物業(yè)服務(wù)合同（含前期）期限屆滿，業(yè)主大會依法生效的表決決定不再續(xù)約，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，且合同在區(qū)房屋主管部門備案的；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)或營業(yè)執(zhí)照注銷致使不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的；
（五）業(yè)主大會作出自行管理物業(yè)決定等依法應(yīng)退出的其他情形。
第九條 前期物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主大會尚未成立，開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定的解除合同條件要求提前解約的，應(yīng)提前六十日書面通知對方，但合同對通知期限另有約定的除外。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照本意見第七條的表決比例征得業(yè)主同意后，依照武漢市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定的要求和程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標準不低于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標準。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面公告物業(yè)買受人，并將簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同在區(qū)房屋主管部門備案。
第十條 首次業(yè)主大會成立時，應(yīng)就是否續(xù)聘和解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。決定續(xù)聘的，應(yīng)于三十日內(nèi)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，按以下程序辦理：
（一）解聘決定作出后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)書面告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告；
（二）解聘決定作出后三十日內(nèi)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費用、公共收益等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與業(yè)主委員會平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議，對退管協(xié)議有異議的，應(yīng)通過司法途徑解決；
（三）業(yè)主委員會應(yīng)于簽訂退管協(xié)議之日起三十日內(nèi)召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）新的物業(yè)服務(wù)合同生效后十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)組織新物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理相關(guān)交接事宜；
（五）新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將新的物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)房屋主管部門備案。
第十一條 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，引起業(yè)主強烈不滿意，有百分之二十的業(yè)主聯(lián)名要求解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會就是否解聘事宜進行表決。
在召開業(yè)主大會前，業(yè)主委員會應(yīng)將解除合同的理由、解除合同時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任以及業(yè)主大會會議相關(guān)內(nèi)容等在小區(qū)內(nèi)公告十五日，并書面報告街道辦事處、社區(qū)居委會。
業(yè)主大會決定解聘的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)于擬解除合同前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但合同對通知期限另有約定的除外。
解聘后，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照第十條的有關(guān)程序辦理退出事宜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解除合同造成損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)賠償損失。業(yè)主拒不賠償損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請仲裁或者提起訴訟。
第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依約提前解除合同的，應(yīng)在擬解除合同六十日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，同時以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告十五日，并參照第十條第二款至第五款的有關(guān)程序辦理退出事宜。
業(yè)主因解除合同造成損失的，除不可歸責(zé)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事由外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)賠償損失。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)約的，按以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公示合同履行情況，并組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。業(yè)主大會決定不再續(xù)約的，按照第十條的有關(guān)程序辦理退出事宜；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)約的，應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，參照第十條第二款至第五款的有關(guān)程序辦理退出事宜。
第十四條 有條件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會表決同意，可聘請第三方機構(gòu)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、解聘及賬務(wù)清理與結(jié)算，推進表決征求意見、相關(guān)資料移交、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)交接等相關(guān)工作。聘請第三方機構(gòu)的費用可從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第十五條 業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，致使無法續(xù)聘、解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道辦事處應(yīng)及時約談業(yè)主委員會，督促其履行職責(zé)，組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題。
第十六條 實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出報告制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬決定退出住宅小區(qū)和業(yè)主委員會擬決定解聘或不續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在公告前三日、業(yè)主委員會應(yīng)在召開業(yè)主大會會議前三日，將有關(guān)情況書面報告街道辦事處、社區(qū)居委會。
街道辦事處應(yīng)會同社區(qū)居委會聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就退出前的物業(yè)服務(wù)事項做好協(xié)調(diào)溝通，指導(dǎo)業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，應(yīng)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，并根據(jù)有關(guān)協(xié)議或者約定將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用退還給業(yè)主或者轉(zhuǎn)交給新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原欠繳物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的業(yè)主，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時補繳至合同實際終止之日。
物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并做好相關(guān)交接工作。
業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取，拒不繳交的可通過司法途徑解決。
業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費或者相關(guān)訴訟、仲裁程序正在履行當(dāng)中為由拒絕辦理移交手續(xù)，人民法院或者仲裁委員會裁定或者裁決退管暫停除外。
物業(yè)服務(wù)合同終止后，在開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并有權(quán)請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)，應(yīng)向業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理下列移交事宜：
（一）檔案及圖紙資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；
（三）在街道辦事處、社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的公共收益余額移交給業(yè)主委員會；
（四）業(yè)主清冊及業(yè)主欠繳、預(yù)繳費等相關(guān)資料；
（五）實行酬金制的應(yīng)移交管理期間主要財務(wù)資料的復(fù)印件；
（六）按照規(guī)定應(yīng)移交的資料和財物。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，業(yè)主委員會應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，也可以直接組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)。
未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，可在業(yè)主代表的監(jiān)督下，由街道辦事處或委托社區(qū)居委會代為辦理承接查驗手續(xù)。
業(yè)主大會決定實行自行管理物業(yè)的，由業(yè)主委員會組織業(yè)主代表辦理承接查驗手續(xù)。承接查驗需做好查驗記錄，查驗記錄應(yīng)包括查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由當(dāng)事人簽字確認蓋章，存在爭議的應(yīng)在查驗記錄中載明。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定履行退出義務(wù)、辦理交接、移交手續(xù)的，按照國家、省、市物業(yè)管理法規(guī)相關(guān)規(guī)定予以處罰。
不符合法律法規(guī)規(guī)定或者合同約定的解除條件提前終止合同，擅自撤離住宅小區(qū)的，以及新物業(yè)服務(wù)企業(yè)未通過合法程序強行進駐住宅小區(qū)的，由區(qū)房屋主管部門記入該企業(yè)信用檔案，信用信息記分情況作為開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。
對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為實行聯(lián)合懲戒機制，將相關(guān)違法情況抄送公安、市場監(jiān)督、政務(wù)服務(wù)和大數(shù)據(jù)管理等部門實施聯(lián)合懲戒，同時，取消該企業(yè)各類物業(yè)服務(wù)評先評優(yōu)資格。
第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定或指使、強迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行進駐的，致使住宅小區(qū)無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強迫的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，造成經(jīng)濟損失的還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)“空檔”期內(nèi)，應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理義務(wù)，街道辦事處應(yīng)會同區(qū)房屋主管部門將有關(guān)情況書面報告區(qū)人民政府對“棄管”小區(qū)實行臨時托管，組織社區(qū)居委會以及城管、供水、供電、供氣等部門做好秩序維護、清掃保潔、垃圾清運等基本服務(wù)工作，維護住宅小區(qū)的正常生活秩序，并按照下列程序做好臨時過渡工作：
（一）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，街道辦事處和社區(qū)居委會應(yīng)積極指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會及時組織召開業(yè)主大會會議，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由業(yè)主自行管理物業(yè)。
（二）尚未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，街道辦事處應(yīng)在同級黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和上級民政部門的指導(dǎo)下，依法組織和指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或按照第九條的有關(guān)規(guī)定督促開發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對小區(qū)進行臨時托管直至選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐前，所發(fā)生的實際費用由業(yè)主承擔(dān)，各專業(yè)經(jīng)營單位自行收取，也可以委托社區(qū)居委會代為收取，業(yè)主委員會應(yīng)配合做好收費工作。
第二十三條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為的由公安機關(guān)依法處理；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第二十四條 當(dāng)事人一方對終止、解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，雙方應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商和解。不能協(xié)商和解的可以要求區(qū)房屋主管部門、行業(yè)協(xié)會和街道以及社區(qū)人民調(diào)解組織進行調(diào)解；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，應(yīng)依合同約定向有管轄權(quán)的仲裁委員會申請仲裁或向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出非住宅小區(qū)的管理活動，參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行。
第二十六條 本指導(dǎo)意見由市房屋主管部門負責(zé)修訂與解釋。
第二十七條 本指導(dǎo)意見自2021年X月X日起施行，有效期五年。